vegas chuyện: mua nhà

trước khi bắt đầu bài trả bài, mình bắt đầu câu quen thuộc đến nhàm. ở mĩ …(bắt đầu bằng từ này thì dở ẹc) luật mỗi bang mỗi khác, nên người viết, bắt đầu bằng cụm từ ở mĩ, thì phải thêm, ở bang nào. vì chỉ nói chung chung là dở hơi chết chìm, (đọc xong làm theo chết thiệt).

trước khi mình qua đây, có chị bạn chỉ nói vc chỉ vừa mua nhà bên mĩ. mua xong thì cho thuê. tiền gửi về việt nam lại. vc chỉ khi xong thủ tục, tức trả xong tiền, đóng xong thuế, chuyển xong tên, ra đại sứ quán mĩ kí tên. sự thật thì …như thế nào?

mình có hỏi là vc chị mua nhà như thế nào, coi báo, rồi gọi điện đến coi nhà, chồng tiền. đóng thuế. xong. bạn mà nghe theo chết luôn.

bang nevada khi người mua nhà báo tôi muốn mua cái nhà này, thì cổ phải kiếm đại lí/môi giới mua nhà đại diện cho cổ. người đại diện làm cái gì? kiểm tra hồ sơ nhà đúng là của bên bán không, có bị tranh chấp kiện tụng, có đi đúng luật đăng bán của bang không. chuyện của broker còn chuyển thông tin cô mua nhà về bank, để bank kiểm tra tài chính của cổ có đủ điều kiện mua nhà hay không. nếu người mua là công dân mĩ, thường họ sẽ vay tiền mua nhà. bữa, trong lớp mình có chị đòi trả hết một lần, thầy nói em điên hả, thời đại này không ai mua nhà trả hết đâu nha. cái ổng bắt máy gọi cho một môi giới, nói có ông này, tên học viên, muốn mua căn nhà 500 ngàn, trả hết một lần. ông môi giới nói, người đó có vấn đề hả thầy, em tư vấn trả 30%, còn 70% vay. tiền còn lại bỏ vô bank, thì mortage của ông ấy cao, lãi thấp. dùng chỉ có khoảng hơn 100k là có căn nhà 500k rồi. thầy nói cám ơn nhen. rồi ổng quay sang học viên nói, tui nói đâu có sai. thời đại này mua nhà trả tiền hết 1 lần là khùng.

môi giới ở bang nevada phải có ít nhất 2 năm kinh nghiệm làm đại lí bđs mới được thi lấy chứng chỉ. bạn có thể dự thi, không ai nói gì, nhưng không được xài, còn đang là đại lí chưa đủ năm, họ cho thi, vì mỗi lần thi đóng 100 đô, nhưng không được cấp bằng. làm sao kiểm tra thông tin? tất cả mọi người, trước khi đi thi đều phải lấy dấu vân tay. lấy xong hồ sơ được lưu trong hồ sơ cảnh sát. cảnh sát là người quản lí thông tin, chống gian lận. sau đó, đi thi lấy bằng, đúng 75% thì đậu. thi 2 phần, luật của bang và luật của quốc gia. luật quốc gia 80 câu, luật bang 40 câu. thi trắc nghiệm. vừa kết thúc xong là biết đậu hay rớt liền. nếu rớt, 1 năm sau thi lại. thi đúng phần mình rớt. bảo lưu kết quả 1 năm. đại lí năm đầu 1 năm sau phải thi lại, sau đó 2 năm thi 1 lần.

trở lại cái cô mua nhà, sau khi ngân hàng kiểm tra credit của cổ xong thì cổ được duyệt có thể mua ngôi nhà đó. sau đó đến vấn đề chuyển đổi tên của chủ cũ sang tên cổ. thuế cũng được chuyển theo, kèm theo phí HOA (viết hoa, nếu không mọi người tưởng phí hoa hồng) – nếu nhà nằm trong phần lãnh thổ có bảo vệ. thường là nhà thuộc khu vực an ninh đều có bảo vệ. thuế nhà sẽ được qui ra theo từng ngày. thường, không ai quan tâm vụ này, nhưng nếu là dân kinh doanh nhà sẽ quan tâm, vì thuế được tính và nộp ở bang của năm tài chính 360 ngày và nộp trước ngày 15 tháng 4 năm sau, tức là dân tình có hơn 3 tháng tính thuế của mình. sau đó được nợ sang năm. nếu cổ không thích quản lí nhà, cổ có thể thuê quản lí bds, property manager. và toàn bộ tiền đóng hàng tháng sẽ chuyển về cho landlord – lúc này là chủ đất- thường là người duyệt credit bên mua nhà. cô này thì phải có tiền đứng ra bảo lãnh, tức cổ có trust account trong ngân hàng. chủ nhà mà nợ là công ti nắm tiền cổ trong tài khoản ra trả.

điều khoản kí hợp đồng bên mua ít nhất có 3 chữ kí, trong đó, người mua, môi giới, và bảo lãnh – thường bên ngân hàng làm. nếu người mua bên ngoài lãnh thổ mĩ, sẽ có thêm chữ kí của luật sư, vì thường hợp đồng sẽ có phần dịch sang ngôn ngữ người mua. ngân hàng nhận tiền của người mua tại nước người mua, ví dụ ngân hàng việt nam chẳng hạn, sẽ có chứng minh tiền này là sạch với hệ thống ngân hàng mĩ. mình theo hướng này, không theo hướng nhận tiền đứng tên, vì kiểu kia thì không lằng nhằng. nhưng tiền người ta, nhà người ta mua bằng tiền người ta thì để người ta đứng tên, mình đứng làm gì tài sản của người khác. thuế dành cho người không phải công dân mĩ c-a-o hơn công dân mĩ nha. vì mình mua tài sản người mĩ phải chịu thuế cao hơn, nghĩ đến chuyện dân mĩ đóng thuế để có đường, rồi có dịch vụ để bds mình có giá hén.

hợp đồng bên mua được giám định chặt chẽ các nội dung, căn cứ theo luật của bang, không phải hợp đồng có vài trang. hợp đồng thuê nhà của mình có 15 trang.

bên mua đã nhiêu khê như vậy, í là có tiền luật còn cho dễ thở, bên bán mới là mệt. thường kí đăng báo bán nhà thôi hai vợ chồng đã phải ra luật sư rồi. luật sư sẽ bảo vệ và phân rõ quyền và nghĩa vụ các bên nếu trường hợp nhà phát sinh vài thứ, một trong các thứ lôi thôi là sửa chữa nhà. bán nhà bên mình, chủ nhà có sổ hồng, gọi cho môi giới, nói chú, cầm thông tin nhà anh, đăng báo bán đi. kiếm được khách thì anh cho hoa hồng. nhà anh giá 5 tỉ.

bên này mơ luôn nha. trước tiên hết, môi giới bán nhà – chỉ một bên bán thôi, kiếm đúng môi giới có chức năng bán nhà đó, kí một cái giấy ghi nhớ (duties owed by a neveda real estate licensee), trong giấy ghi nhớ đó có tên 2 bên, kèm theo tui là người muốn bán bds, hoàn toàn không bị tâm thần, kí cho người này, môi giới được pháp luật cho phép, số giấy phép hành nghề đây, ghi ra, theo luật của bang, rồi hai bên kí vô. sau đó qua kí thêm cái giấy đồng thuận (consent to act), có thông tin bất động sản trong đó, tức địa chỉ với diện tích này kia. trong tất cả các giấy đều ghi rất rõ, tui cam đoan thông tin trên là thật. điều này, căn cứ trên luật NRS/NAC 645 để làm. cả hai tờ này có tác dụng trong vòng 5 năm, kể từ ngày kí.

chủ nhà không được quyền phán giá mà phải qua định giá. định giá có khung hết, kiểm định an toàn về hệ thống điện đạt chuẩn, hệ thống nóng lạnh, nước, cây trồng, nếu có, nhiễm xạ, an toàn không khí, vật liệu nhà xây dựng giá tất cả khoảng hơn 2000 đô. có tác dụng trong vòng 6 tháng, sau thời gian đó, tốn tiền làm lại từ đầu. thành ra, chủ nhà, nếu có ai hỏi, thường trả giá xong là bán luôn, ít ai để cái phí này phí thêm lần nữa. trong điều khoản kí thẩm định này, luôn có khoản phải hoàn tất phí đóng HOA, tức là phí bảo vệ, nếu nhà nằm trong khu vực. sở dĩ cái HOA nó quan trọng là do HOA được các ông chủ sòng bài làm quá tốt, nên riêng bang nevada này, HOA có quyền cao hơn các bang khác, thậm chí ngay cả fair housing act còn dưới HOA. fair housing act liên quan đến quyền được mua/thuê, người cho thuê/bán không được vì màu da, tôn giáo, tính dục, quốc gia mà cản không cho thuê hay mua. nhưng HOA có thể qui định các loại chó được phép nuôi, người được phép vô thì biết quyền HOA lớn cỡ nào. có lần HOA chỗ mình nghi vc đưa chìa khóa cho khách airbnb, họ khóa luôn chìa, deactivate.

sau khi chủ nhà kí 2 cái giấy với broker 1 cái thẩm định xong, bắt đầu tới phần đăng báo. trước khi đăng báo bán, chủ nhà phải cam kết tất cả các thứ hư hỏng trong nhà đều đã sửa chữa. NRS/NAC 113 nói cái này. đại lí biết mà không nói sau này bị phạt, nói mà broker nói ko sao, thì broker kí nháy vô hợp đồng ghi tui chịu trách nhiệm nhà hoàn thiện. còn đưa chủ nhà, mà chủ nhà nói không có tiền sửa, thì chủ nhà kí vô, ghi nguyên văn tui biết nhà tui hư nhưng tui không có tiền sửa. để chi vậy, để khi nào nhận tiền bán nhà xong, bỏ tiền ra sửa. bên mua có 5 ngày đọc hiểu mấy cái này, nếu không chắc hiểu hết nhờ luật sư. trong luật đăng báo, có khoảng chục điều luật cấm không được nói đến trong thông tin quảng cáo. thành ra đọc báo bán nhà thấy cái nào cũng na ná nhau.

nhiều khi mình mua bán như vậy mà ông hàng xóm ổng ghét, ổng kiện. ổng được phép kiện, ai cũng có quyền kiện, nhưng không được nặc danh. kiện, đóng phí 250 đô, đến văn phòng quản lí hành nghề bds (NVRED) kiện. trong tờ điền thông tin có ghi rõ vi phạm điều luật hành nghề nào. thường chỉ dân trong ngành mới biết, hoặc chủ nhà/ mua nhà cầm hợp đồng ra, kiện trên đó, điền xong, hồ sơ được đưa qua văn phòng luật của bang xem. nếu đúng phạt $500-5000, tiền này còn rẻ, chứ nếu gian lận, tức thông tin không thật về bds phạt 10k, lần sau phạt 30k. nên luật bang ghi rõ, luật dựa trên thành thật, trung thực, hợp lí, được pháp luật công nhận. ai không trung thực phạt theo đúng người đó. thậm chí còn có cả các trang kiểm tra thông tin phạm pháp của đương sự.

hành nghề bđs mà mở được văn phòng không phải dễ. phải thi có chứng chỉ hành nghề, chứng chỉ phải copy dán hết các chi nhánh. mở văn phòng phải đủ tiền trả tiền thuê nhà ít nhất 180 ngày, thông tin chứng minh tài chính không quá 90 ngày. tất cả phí hoa hồng được định sẵn mức hoa hồng, dựa trên cuộc họp định hoa hồng của văn phòng định phí. văn phòng này, người làm việc phải là công dân mĩ, sống ít nhất 7 năm ở bang này, và hành nghề môi giới tối thiểu 5 năm. nên không có chuyện chủ nhà muốn chi bao nhiêu hoa hồng thì chi.

vậy phần câu chuyện đơn giản bên mở bài, đi xuống đến đây thì biết luật bang mở thì có mở, nhưng rất chặt chẽ. kiểm định đạo đức hành nghề cao, thành ra, khoảng mấy tuần trước trên báo saigon nhỏ có nêu 5 bước nhận biết môi giới giả. chỉ cần 1 bước, đưa số trên giấy phép hành nghề thì biết người này thế nào rồi.

ps: dành cho dân mua nhà lấy thẻ, bước 1: tìm luật sư, bước 2: bỏ tiền vô tài khoản ngân hàng của mình đủ 1 triệu đô, bước 3: tìm mình – tức đại lí, hành nghề có phép hẳn hoi. bước 4: chờ 3-6 tháng xong thủ tục.

ps2: luật sư cũng có số chứng chỉ hành nghề. ở đây, ai scamer thì tự hiểu chọn con đường trục xuất về lại vn, còn nếu công dân rồi thì chuẩn bị tên trên criminalsearchs.com

Một suy nghĩ 10 thoughts on “vegas chuyện: mua nhà”

Bà Tám viết:

Mua căn nhà cũng rắc rối dữ!

Trả lời
Tháng Hai 2, 2018 vào lúc 1:13 sáng
- loinho viết:
  
  con thấy làm dịch vụ điền giấy tờ bên này có ăn đó cô 😀
  
  Trả lời
  Tháng Hai 3, 2018 vào lúc 10:11 sáng
  - Bà Tám viết:
    
    Đúng rồi. Tuy nhiên phải tùy theo tiểu bang, thành phố nào chuyện mua bán bất động sản hoạt động mạnh nữa. Điền giấy tờ không chỉ có bất động sản, làm dịch vụ điền giấy tờ cho người nhập cư, vào quốc tịch, thông dịch, cũng tốt. Cháu nên nghĩ đến ngành paralegal phụ tá luật sư thu nhập cũng tốt hơn.
    
    Tháng Hai 3, 2018 vào lúc 10:24 sáng
  - loinho viết:
    
    con thấy cô thư kí cho luật sư của con, cổ làm nhàn quá trời, tới giờ đón con, cổ cho khách chờ để cổ đón xong con mới tính tiếp XD
    
    Tháng Hai 5, 2018 vào lúc 6:46 sáng
  - Bà Tám viết:
    
    Thư ký của luật sư thì cấp thấp hơn paralegal, phụ tá về luật nhưng hiểu biết nhiều về chuyên môn hơn. Cháu có trình độ văn hóa cao nên đi theo ngành chuyên môn, học vất vả hơn nhưng cháu có thể chịu nổi. Ngành bất động sản cũng hay nếu cháu thích và có khiếu buôn bán.
    
    Tháng Hai 5, 2018 vào lúc 6:52 sáng
  - loinho viết:
    
    con vừa search title job, khoảng 50k/ năm đó cô. con ham học, con cám ơn cô chỉ, để con tìm hiểu xem lấy bằng như thế nào
    
    Tháng Hai 6, 2018 vào lúc 2:57 chiều
  - Bà Tám viết:
    
    Cô không biết gì về cháu, không biết cháu đã học đến mức độ nào, trình độ Anh ngữ cũng như tình trạng tài chánh của cháu vì vậy không dám khuyên cháu theo ngành này ngành khác. Mua bán bất động sản không thể cho cháu mức độ lợi tức thường xuyên. Nhiều người làm giàu nhờ nghề này có cuộc sống sung túc. Nghề này đòi hỏi sự quen biết và môi giới của những người có nhà nhất là nhà giàu nhà to và đắt tiền, có duyên mua bán, và lúc sau này cũng cạnh tranh dữ lắm, vì người già về hưu cũng làm được, những bà nội trợ muốn kiếm thêm, và cả những người nghiêm túc làm nghề này để tìm nguồn lợi tức. Nếu cháu bán được chừng hai căn nhà bạc triệu với hoa hồng 6 phần trăm thì đã có số tiền hơn lương kỹ sư trung bình. Còn các ngành nghề khác lương hướng nhất định. Kỹ sư mới ra trường cũng được khoảng 50k/năm. Y tá cũng có thể 50 hay 60. Luật sư hay bác sĩ thì phải học lâu hơn và khó hơn. Nếu cô có thể làm lại từ đầu, với khả năng sinh ngữ hiện nay, cô thích học ngành tài chánh. Cháu có nghĩ đến ngành này không? Tài chánh, thương mại, và kế toán rất thích hợp với phái nữ, dễ kiếm việc làm lương cũng cao.
    
    Tháng Hai 6, 2018 vào lúc 9:15 chiều
  - loinho viết:
    
    dạ, anh bạn xã con hiện đang làm agent ảnh cũng nói khoảng 90% tốt nghiệp xong ra khỏi ngành luôn. nếu làm tàn tàn thì thu nhập không bao nhiêu, bang con trung bình 25k/năm. còn nghề học 5 năm đại học hổng hợp, vì con còn lo cho con nữa, nên phải đi làm, chọn cái nghề nào ngắn, có kĩ năng, nail thì con không làm :D. mà nghề chọn mình đó cô, hồi 20 tuổi con mơ làm phân tích tài chính chứ đâu ngồi viết văn 😀
    
    Tháng Hai 7, 2018 vào lúc 3:49 chiều
norah viết:

bước 2 không đủ 1 tr, có nhảy đc qua bước 3 k hihi

Trả lời
Tháng Hai 2, 2018 vào lúc 12:10 chiều
- loinho viết:
  
  ^^, nhảy bước giống đi tắt đón đầu quá chú phi công haha
  
  Trả lời
  Tháng Hai 3, 2018 vào lúc 10:10 sáng

H	B	T	N	S	B	C
			1	2	3	4
5	6	7	8	9	10	11
12	13	14	15	16	17	18
19	20	21	22	23	24	25
26	27	28

A Clean, Well-Lighted Place

Courage is grace under pressure

vegas chuyện: mua nhà

Một suy nghĩ 10 thoughts on “vegas chuyện: mua nhà”

Bình luận về bài viết này Hủy trả lời

Chia sẻ:

Một suy nghĩ 10 thoughts on “vegas chuyện: mua nhà”

Bình luận về bài viết này Hủy trả lời